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高雄捷運工程局商標

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土地開發Q&A

什麼是聯合開發?

透過變更都市計畫程序,由劃定為「捷運開發區」範圍內之土地所有人提供土地,並由主管機關(高雄市政府)依程序徵求投資人(建商)出資興建聯合開發建物。

捷運用地之毗鄰土地參與土地開發,有什麼好處?

  1. 可擴大聯合開發規模:私有地和捷運設施用地合併後,如因此面臨較寬道路,可提高使用強度,也可增加建築樓地板面積。
  2. 可及性提高:毗鄰土地加入與捷運設施共構興建土地開發建物,可使基地可及性提高,增加建物利用方式及價值。
  3. 毗鄰土地參與土地開發,若與捷運用地合併成一宗土地興建,共同分擔捷運設施之空間,亦可分享獎勵增加之樓地板面積。

參與聯合開發有什麼獎勵措施?

為鼓勵民眾參與土地聯合開發,對其提供土地興建捷運設施,得以提高允建容積方式辦理(含捷運土地開發獎勵與都市計畫獎勵),如此一來,土地所有人除享有原有可建樓地板面積(即不影響其原有權益)外,還可與政府共同分享獎勵樓地板面積。

參與聯合開發有什麼獎勵措施?

地主同意協議價購後,得選擇以本府所取得開發完成之公有不動產抵付協議價購土地款;或先領取協議價購土地款,再申請優先承購或承租開發取得公有不動產。

土地開發用地有那幾種取得方式?

  1. 依大眾捷運法第7條第4項規定,辦理開發所需之土地,得依有償撥用、協議價購、市地重劃或區段徵收方式取得之;其依協議價購方式辦理者,主管機關應訂定優惠辦法。
  2. 市地重劃、區段徵收之前提:配合市府新社區開發計畫。

參加聯合開發之土地,有無減免地價稅之規定?

因配合捷運系統工程建設需要,已先行無償提供土地供捷運系統施工使用者,其使用期間免徵地價稅。

原擁有店面之地主參加土地開發,是不是可以優先分配店面?

  1. 由於土地聯合開發係配合捷運建設興闢之物業開發行為,係以地主之土地於協議價購當期市價作為計算地主間權益分配基準,未來選擇區位時,可將其應分配權值換算選取區位,於規劃、設計時將盡量納入地主需求。
  2. 當權益關係人對區位選擇意願相同時,需先行協議,如協議不成以抽籤決定之。

土地開發用地的地主如果不願意參加聯合開發時,將如何處理?

  1. 變更「捷運開發區」之土地,不得強制徵收。
  2. 如屬捷運設施所需用地,捷運局將依程序變更為「交通用地」,再依土地徵收條例規定與地主協議價購,如協議不成時,主管機關得依法報請徵收取得用地。

樓層區位選定的順位為何?同順位權益關係人對區位選擇意願相同時怎麼辦?

  1. 原土地所有人(私地主)為權益分配之第一順位。
  2. 第一順位權益關係人對區位選擇意願相同時,應先行協議;協議不成者,以抽籤決定。

以公有不動產抵付協議價購土地款,能取得多少房地面積?

申請公有不動產抵付協議價購土地款之抵付者,應按其協議價購土地款所占該開發基地依協議當期市價計算總金額之比例,乘以開發取得公有不動產之總價值,作為抵付權值,再依本府與投資人達成協議之各樓層區位價格,由原土地所有權人選定樓層及區位。

開發土地協議價購之價金,如何計算?

  1. 土地之價購款,以協議當時市價計算。
  2. 土地改良物之價購款,依高雄市舉辦公共工程拆遷補償及救濟自治條例規定計算。

領取協議價購土地款者,得優先承購、承租之不動產,是否有上限?

優先承購、承租之開發取得公有不動產價值,不得超過協議價購土地款所占該開發基地依市價計算總金額之比例,乘以開發取得公有不動產所算得權值之百分之五十。

參與協議價購是否會產生土地增值稅?

依據平均地權條例第42條第3項規定:「依法得徵收之私有土地,土地所有權人自願按徵收補償地價售與需地機關者,免徵其土地增值稅。」

開發土地協議價購價金給付時間?

協議價購款於主管機關點交土地及土地改良物後,一次發給價購款。

同意都市計畫變更後,可以反悔不參加聯合開發嗎?

都市計畫變更發布前, 地主須與市府簽訂協議書。

  1. 都市計畫變更發布前,地主須與市府簽訂協議書。如地主未簽訂協議書,即維持原都市計畫。
  2. 當簽訂協議書及都市計畫發布後,地主不同意協議價購時,將變更回原使用分區。

開發土地訂有三七五租約,協議價購時怎麼辦?

  1. 依高雄市辦理大眾捷運系統土地開發實施要點,土地訂有耕地三七五租約時,土地所有人未提出補償承租人之證明文件,不予協議價購。
  2. 都市計畫變更發布前,地主須與市府簽協議書,簽訂前應提出補償承租人文件。

被徵收土地訂有三七五租約,如何補償?

依法徵收之土地為出租耕地時,應由土地所有權人以所得補償地價之三分之一,補償耕地承租人,應補償之地價由本府於發給地價補償費時,代為扣交。

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